Как продать дачу без посредников: пошаговая инструкция. Восемь бесплатных советов для выгодной продажи дачи Как выгодно продать дачу с земельным участком

Дача – это земельный участок, используемый с садово-огороднической целью, на котором имеется строение, предназначенное для отдыха или проживания в нём собственника. Какими бы ни были причины продажи дачного участка, к сделке с недвижимостью следует подходить грамотно, чтобы осуществить её быстро, выгодно и без посредников.

Пошаговая инструкция содержит в себе основные советы, с помощью которых собственник может подготовить дачный участок, оценить его стоимость, проанализировать, какие будут нужны документы и где проходит их оформление. Перед тем как продать дачу быстро, выгодно и правильно, владелец дачного участка должен знать некоторые нюансы, чтобы учесть их и скрыть либо же минимизировать недостатки своего объекта недвижимости.

Время продажи объекта во многом зависит не только от установленной цены, но и от того, как быстро владелец сможет подготовить необходимые для сделки документы. Их сбор затягивается в том случае, если какие-либо постройки, перепланировки или права собственности не были зарегистрированы своевременно.

Внешний вид территории

Перед тем как оценить стоимость дачного участка и выставить его на продажу, необходимо заняться внешним видом данного объекта недвижимости. От него зависит не только общее впечатление потенциальных покупателей, но и цена. Прежде всего, следует обратить внимание на забор и вход на участок. Имеет смысл освежить краску, починить имеющиеся изъяны и привести участок в аккуратный, презентабельный вид. Знакомство потенциального покупателя с дачей начинается ещё издалека, где он уже визуально делает для себя какую-то отметку. Все входы должны быть исправны, не скрипеть и иметь рабочие замки.

На территории желательно произвести уборку. Если есть сад, имеет смысл привести в порядок и его тоже. Любой мелкий недостаток будет восприниматься потенциальными покупателями как нечто существенное, поэтому лучше потратить немного времени и устранить как можно больше поводов для снижения стоимости. Негативно сказывается, если территория дачного участка сильно заросла травой. Также следует проверить исправность системы отлива, почистить форсунки, проверить работу всех имеющихся систем коммуникаций и при неисправностях устранить их.

Устранение изъянов построек

После того как участок будет приведён в порядок, можно браться и за имеющиеся на нём постройки. Если дом жилой, но в нём давно никто не проживает, его всё равно следует привести в опрятное состояние, сделать уборку и небольшой ремонт, вымыть окна и т.д. Необходимо заменить все неисправные электрические лампы, а если протекает крыша – починить кровлю. При наличии чердака и прочих вспомогательных помещений покупатели обязательно захотят их осмотреть, поэтому целесообразно привести в порядок абсолютно все.

Имеющийся на дачном участке сарай, гараж или погреб должен быть сухим и чистым, без кучи хлама. Санитарные помещения, такие как, летний душ и туалет должны быть исправными, чистыми и функционирующими. Прочие строения также должны выглядеть ухожено.

Подготовка объекта недвижимости не требует больших финансовых вложений, а затраченное время сыграет собственнику только на пользу, позволив установить более высокую стоимость и быстрее найти покупателя.

Что влияет на стоимость

Когда дача будет готова к оценке, можно приглашать специалистов. Установить желаемую цену самостоятельно нельзя, поскольку здесь учитываются и кадастровые данные, и рыночная цена в регионе, и множество прочих факторов. К ним относится:

Документы для сделки

Продажа дачного участка без посредников предполагает своевременную подготовку необходимых бумаг. Эти документы нужны не только для государственной регистрации сделки, но и для того, чтобы с ними смог ознакомиться покупатель, который имеет на это право. Если собственник не сможет на просьбу заинтересованного лица предоставить те или иные документы, это вызовет сомнения и человек отправиться искать другой объект недвижимости.

Стоит учитывать, что документы оформляются не так быстро, как хотелось бы, поэтому не имеет смысла откладывать поход по инстанциям на потом. Если владелец желает заниматься продажей без посредников, он должен быть готов к тому, что подготовкой каждого документа придется заниматься самостоятельно.

Чтобы оформление сделки не задерживалось, собственнику заранее будут нужны такие документы, как:

Наименование	Примечание
Паспорт владельца	Предъявляется оригинал и отдается копия
Свидетельство прав собственности на дачу	На землю и дом
Кадастровый паспорт и план	На участок и дом отдельно
Документы об отсутствии задолженности	Перед садовым некоммерческим товариществом
Техническая документация на дом	Выписывает в Бюро технической инвентаризации
Справка из на недвижимость	Подтверждающая собственника
Письменное согласие супруга на продажу дачи, заверенное нотариусом	Если имущество совместно нажитое
Разрешение на продажу из органов опеки	Если собственником или одним из них выступает несовершеннолетний
Договор купли-продажи	В трёх экземплярах
Квитанция об уплате государственной пошлины	Обязательно сделать копию

Причин продать дачу может быть очень много. Это и переезд, и приобретение новой, более подходящей вам дачи, и даже срочная нужда в деньгах. Но чтобы сделка состоялась, вам следует правильно подготовить дачу к продаже.

Понятно, что если дача в очень хорошем и ухоженном состоянии, продать ее будет куда проще. Но если с участком или постройками имеются некоторые проблемы, их нужно максимально быстро решить, чтобы покупатель о них даже не узнал и не начал “сбивать” цену. Существует множество мнений по данному поводу, и практически для каждого из нас не этично скрывать проблемы участка перед покупателем. А поэтому их нужно решать, но так, чтобы мы не теряли много времени и не вкладывали серьезные средства в процессе.

Сегодня сайт расскажет читателям сайта о том, как быстро продать дачный участок с домом или без него. В виду того, что нас читают не только в России, но также во многих других странах и регионах, мы не будем говорить о документальной части, ведь не везде процесс переоформления одинаков. Но вот о подготовке участка и построек к продаже мы расскажем подробно!

Продажа дачи: составляем план

Это даже скорее не план определенных действий, а изначальное описание проблем, которых, мы уверены, на даче будет довольно много. Даже если все в более-менее нормальном состоянии, вы должны знать самые мельчайшие дефекты в доме, канализационной системе, в саду, чтобы адекватно отреагировать на факт обнаружения их покупателем.

Вы должны быть готовы к тому, что цену будут стараться серьезно снизить, а потому все найденные проблемы нужно по возможности устранить!

Осмотр дачного участка

Начать можно прямо со входа. Ворота и калитка, забор вокруг дачи, ограждения между вами и соседями, на хозяйственном дворе, в саду. Все это будет обязательно осматриваться будущими покупателями, а потому тут все должно быть без сюрпризов.

Далее, переходите к газону и поливочным системам, молодому саду и той зоне отдыха, которая здесь создана. По окончанию осмотра данной территории, переходите к постройкам и обязательно записывайте все, что не нравится и что можно исправить.

Понятно, что полноценный ремонт дачи, о котором мы говорили в данной статье , делать не придется, ведь это очень дорого, но программа-минимум должна быть составлена и реализована.

Постарайтесь обратить внимание на самые мелкие детали и, если они способны повлиять на решения покупателя и стоимость дачи, поработайте с ними. Можно ознакомиться с материалом о кредите на дачу .

Ремонт забора и ограждений

Приведите в порядок забор, о ремонте которого мы советуем вам , ворота, калитку, чтобы все работало без скрипов и рывков, а под ограждениями или внутри них не было разрывов и щелей. Возьмите краску и обновите внешний вид забора, поправьте устойчивость секций, определите на калитку новые петли, чтобы та плотно закрывала проем входа. Все это даст первое положительное впечатление, ведь вход и ограждение дачи – это ее лицо.

Комплексный осмотр газона

Работа с газоном – удовольствие для того человека, который любит природу и зелень на собственном участке. Поэтому мы уверены, что здесь все в порядке. Но если вы точно знаете, что некоторые проблемы имеются, тут же устраните их.

Вам необходимо осмотреть газон, произвести покос травы, укатывание, возможно, подсеять кое-где молодую траву, если это необходимо.

Обязательно проверьте систему полива, почистите форсунки, проверьте, насколько хорошо работает оборудование.

Если у вас на даче мавританский газон, подробности о котором можно выяснить в данном материале , позаботьтесь о своевременной посадке однолетников, они дадут хорошие впечатления о зеленом ковре. Если же рулонный газом, возможно, придется прикупить несколько метров ковра и застелить его в тех местах, где он поизносился. Но достаточно может быть и того, что часть газона будет срезана, а земля на данных участках обработана и мульчирована. О том, чем можно украсить данные участки, рекомендуем . Это может быть галька, керамзит и даже щебень.

Наводим порядок в цветниках

Для начала, рекомендуем вам изучить, что собой представляют альпийские горки , чтобы вы понимали устройство подобных ландшафтных элементов. Мы уверены, что практически на каждой даче есть таковая, но необязательно, что сам хозяин занимался обустройством, а приводить горку в порядок придется именно вам. Здесь важно поправить детали и установить равновесие, но ничего не нарушить, тем более, рост растений.

Также, поработать стоит и с клумбами, а особенно, с их ограждением. Часто это просто бордюры из бетона, камня или кирпича, но бывает, что это и невысокие декоративные заборчики. Очень важно сделать так, чтобы они не были скрыты растениями, и были в хорошем состоянии, чистыми и реставрированными. Это возможно без финансовых вложений, например, нужно будет только поправить ограждения, потереть их мешковиной или веником, чтобы убрать подсохшую почву, налипшую во время полива.

Обязательно нужно убрать и сорняки из цветников, вынести их и сжечь. Важно поработать и с растениями – произвести обрезку, уборку сухостоя, прополку клумб внутри, чтобы сорняки не закрывали красоту цветов.

Позаботьтесь и о более примечательных местах, если вы в свое время построили подпорные стенки (если нет, прочесть об устройстве таких можно в этой статье). Они довольно заметны на участке, как и габионные конструкции, а потому должны быть в очень хорошем состоянии.

Рекомендуем обратить внимание и на подвесные цветочные горшки, и описанные нами ранее высокие клумбы и грядки , где многие из нас выращивают цветочки или зелень. Их опоры должны быть прочными, подвесы – крепкими, а общий вид оставлять только положительные впечатления.

Предпродажная подготовка сада

В данном разделе мы хотим поговорить не только о самом плодовом саде, но также о кустарниках и декоративных растениях в этой зоне. Здесь вам потребуется некоторый опыт, ведь работа с секатором и ножовкой подходит не всем.

Желательно выбрать правильный инвентарь для сада, можно даже по нашим рекомендациям , и изучить технику работы с ним.

Вам нужно расчистить территорию так, чтобы по саду было приятно прогуливаться, ну или провести здесь время на скамейке, с чашечкой чая. Поэтому, уборка сорняков, их обязательный вынос, обрезка сухих ветвей в кронах и тех, что особенно мешают передвижению по дорожкам сада. Стволы деревьев стоит побелить именно так, а также мульчировать приствольные круги каждого дерева. Это придаст аккуратный и ухоженный вид, что очень хорошо действует на покупателя!

Поговорим о кустарниках. Здесь не нужно практически ничего, кроме уборки сухих веток и листьев. Просто брать и обрезать кустарники ради их хорошего вида не стоит, разве только это живая изгородь. А вот мульчировать почву и убраться около них можно, ведь все мы понимаем, что под основание любого куста сквозняками натягивает много паутины, перьев, листья, бумажки и прочий мусор.

Когда чистота наведена около каждого растения, на газоне, клумбах и в саду, нам предстоит осмотреть и подправить все, что мы когда-то строили на даче, ведь состояние каждого сооружения не должно вызывать никаких негативных эмоций у будущего покупателя!

Дачные дорожки

Для начала, рекомендуем прочесть статью о сооружении дачных дорожек , а также о реставрации дорожек , ведь такая информация в данном случае будет очень полезной. Можно не особо останавливаться на подборе материалов и полноценном ремонте, ведь важно просто привести все в порядок.

Используя материалы строительства или даже строительный мусор, замешанный в раствор, есть возможность качественно подправить все дефекты. В результате важно получить дорожки, из которых не будут вываливаться части камешков, песок, или отпадать крупные куски. Порой, для этого достаточно просто затереть сыпучими материалами швы между плиткой или камнем.

Позаботьтесь и о том, чтобы все бордюры были приведены в порядок, для этого их достаточно обмести и немного подровнять.

Приводим в порядок дачные постройки

Начнем мы с дачного дома, ведь это главное сооружение на участке. Покупатели часто обращают внимание на дом или даже небольшой домик, в зависимости от статуса дачи.

Но, каким бы он ни был по площади и сколько лет назад ни строился, дом должен быть в жилом состоянии.

Здесь важно произвести наружную и внутреннюю уборку, слегка подремонтировать сколы и трещины, вымыть и покрасить окна, а если необходимо, то даже отремонтировать их так, как мы советовали в данной статье . Описывать весь процесс уборки нет никакого смысла, ведь каждая хозяйка и сама прекрасно понимает, что такое чистота. Но вот ремонт дачного дома – совсем другое дело, и о нем мы рекомендуем обязательно задуматься.

Естественно, что капитальный ремонт дома перед продажей никто не будет производить, ведь это серьезные капиталовложения, но потратить чуть денег все-таки придется. Вам нужно будет подремонтировать кровлю, лестницу на чердак, который покупатели захотят осмотреть, замазать трещины в стенах, а внутри дома и вообще, навести косметику.

Когда вы справились с дачным домом, переходим к другим постройкам. Здесь все то же самое – наружная и внутренняя уборка. Но помимо этого, все, что мы строили ранее, должно быть исправным:

• Сарай должен хорошо закрываться, внутри должно быть чисто и сухо, все полки в порядке, садовый инвентарь чистый и сложенный на стеллажах;
• Гараж сухой и теплый, с минимумом сквозняков, с чистой ремонтной ямой или погребом, который может быть внутри. Важно максимально привести в порядок пол, убрать замасленную ветошь, разложить все запчасти по ящикам и шкафам;
• Туалет и летний душ (о строительстве которого рекомендуем ), должны полностью функционировать. Естественно, минимум запахов и влажности, хорошая вентиляция, обязательная подача воды в душ, ну, или рабочий бак и новая лейка. По поводу гигиены ничего говорить не будем, тут все понятно;
• Беседки, навесы, печи и мангалы, хозяйственные и ландшафтные постройки… осмотрите их и просто спросите у себя, какими бы вы их хотели видеть? Естественно, ухоженными, чистыми и готовыми и далее выполнять свои задачи, ведь так? Тогда все в ваших руках!!!

Подобный подход можно применить к любой зоне вашего участка или объекту, здесь построенному. Очень важно показать покупателю, что все в порядке, а самое важное, чтобы при проверке все именно так и было!!!

Стоимость подготовки дачи к продаже

Многие скажут, что такая чистая, ухоженная и отремонтированная дача нужна и самим, и так оно и есть. Ведь когда участок прибран и “работает” как настоящая дача, а не просто заросшее поле, с ним и расставаться не хочется. Но у нас задача быстро и выгодно продать дачный участок, поэтому никаких сожалений!

Фактом остается то, что подготовка дачи на продажу может стоить денег, и порой, немалых. Качественная подготовка с косметическим ремонтом и реставрацией может оцениваться даже в 20-30% от выставленной стоимости, но никто не заставляет вас тратить столько денег. Конечно, довести все до ума очень нужно, но есть и другие методы, например, качественная подготовка дачи и просто милый разговор с покупателем, в котором вы распишите все преимущества своего участка!!!

Как продавать правильно (видео)

Как предложить дачу покупателю

Каждый понимает, что чем больше хорошего рассказать о своем участке и доме, тем больше положительных впечатлений должно остаться у покупателя. Именно они могут убедить его в положительном решении. Частично это так, но нужно обязательно понимать, что можно говорить покупателю, а что нет.

Здесь уже каждый вправе поступать по совести, расписывать преимущества и умалчивать недостатки, делать скидки или рассказывать о том, чего никогда не было и не будет. Но мы не станем вам давать “черных советов” по подобным методам, а просто упомянем то, от чего будет толк.

Что говорить покупателю дачи

• В первую очередь, укажите на преимущества размеров участка. Если он небольшой, говорите о компактности, близости каждого объекта друг к другу, исключению усталости от ходьбы по участку и переносу тяжелых грузов. Если наоборот, очень большой, расскажите о своих идеях, которые, к сожалению, не успели реализоваться – небольшое футбольное поле, газон альпийский луг с цветами, зона для пикника, огромная детская площадка, возможность ведения бизнеса на участке с постройкой теплиц и цветников, прочее;
• Далее, нужно самостоятельно познакомить покупателя с каждым уголком вашей дачи. Лучше вести его к недостаткам, чем скрывать их, ведь многие как назло сами находят проблемы дачи, но мнение о скрытном хозяине уже испорчено. Покажите недостроенный мангал, но укажите и на все необходимые материалы в сарае. Подведите покупателя к старой беседке, но тут же расскажите о том, что не стали ее ремонтировать только по причине выбора нового места под более современную беседку. Обязательно укажите на все преимущества сада, опишите количество урожая, покажите банки с вареньем или бочки с мочеными яблоками. Очень важно, чтобы вы много упоминали об огородных растениях, если заметили, что покупатель интересуется овощами, зеленью и прочими подобными культурами;
• Постарайтесь познакомить покупателя с будущими соседями и, что естественно, ведите их не к сварливой бабуле напротив, которая вас недолюбливает из-за шумных посиделок, а к соседу сбоку, которому не раз давали попользоваться инструментом или угощали домашним вином.

По мнению очень многих людей, даже не вдаваясь в психологию, важно убедить человека в максимуме положительного. Нужно даже весь негатив поворачивать в положительную сторону, и тогда нужный результат станет ближе!

О чем лучше умолчать

Мы сразу скажем, что вовсе не рекомендуем умалчивать о серьезных дачных проблемах, ведь когда-то они могут обнаружиться. Это сулит неприятности или просто плохое мнение о вас. Но, сказать по правде, если раскрывать все факты о проблемах с участком, он навсегда может остаться вашим, так как очень многие его показатели могут стать причиной ухода покупателя.

Поэтому стоит “вызвать на аудиенцию” свою совесть и постараться понять, насколько сильно вы хотите продать свою дачу. Конечно, можно идти на самые разнообразные шаги, но говорить о проблемах или серьезно перенасыщать красками преимущества, решать только вам.

Еще раз обратите внимание!

• Чтобы продать дачу, вам необходимо подготовить все документы. Пара подписей на собранных бумагах, это не недели хождения по нотариусам. Кроме того, далеко не каждый покупатель будет ждать, пока вы тянете с бумагами, ведь вариантов хороших дач сегодня много;
• Обязательно обратите внимание на сезон, в который намечены торги. Самый лучший куш можно получить весной, ближе к зиме стоимость участков и дач в целом серьезно падает;
• Не забывайте о приветливости и дружелюбности. Никто не любит людей без настроения или слишком куда-то спешащих. Уделите покупателю нужное время и подарите несколько улыбок, это повысит шанс продажи;
• Торгуйтесь только до тех пор, пока вам выгодно. Если сможете заинтересовать покупателя качествами и преимуществами дачи, он даст за нее достойную плату;
• Заведомо предсказывая торг и возможные скидки, накиньте пару процентов стоимости, то есть, заложите скидку в предварительную стоимость дачи.

Подобных советов может быть очень много, но для действительной помощи в продаже дачи нужно знать о ней практически все. Поэтому, будем надеяться, что и указанные ранее требования, и наши советы, помогут вам выгодно продать дачу.

Продать дачу можно, и даже по высокой цене, но нужно обязательно хорошо для этого постараться. Помните, что лучший помощник в таком деле – громкая информационная поддержка. Объявите о продаже в своем кооперативе или коттеджном поселке, и поверьте, соседи действительно помогут найти покупателя. Но не забывайте также и о том, что объявления в тематических изданиях, а также в сети Интернет тоже отлично работают. Полезной будет и информация о бизнес идеях для дачи зимой .

Просим присоединиться к данному обсуждению всех читателей статьи. Мы уверены, что и у вас есть что посоветовать по поводу продажи дачи!

Покупка дачи - задачка посложнее, чем покупка городской квартиры. У квартиры довольно ограниченный комплект основных потребительских свойств: площадь, число комнат, этаж, адрес и как производная от него - транспортное сообщение. Вопрос цены опускаем. У дачи же или загородного дома - это площадь и размер участка, его расположение (в низине или на высоком месте), наличие насаждений, тип почвы, состояние ограждения, наличие коммуникаций и коммунальных услуг (элементарный вывоз мусора может быть проблемой), окружающая местность (лес, озеро, река и т. д.). Так же и с домом на участке: важны материал стен, кровля, система отопления и водоснабжения, наличие канализации в доме, перспектива достройки новых помещений...

Выбирать следует по совокупности всех этих качеств и исходя из толщины кошелька. Когда решение о покупке принято, с чего начать?

Шаг 1. Ищем, подбираем

Для начала стоит определиться, хотите ли вы жить за городом круглый год или отдыхать тут только летом? Как планируете добираться: на личном ли транспорте, на общественном? А может, вам нужна «прописка»? Ответив на эти вопросы, можно приступать к поиску вариантов. Вот некоторые советы, которые помогут выбрать домик с участком.

Посчитать километры . Проанализируйте плюсы и минусы различных подмосковных трасс. Ориентируйтесь, в первую очередь, на расположение вашей городской квартиры, учитывайте пробки, которые обязательно придется преодолевать как при выезде из города, так и при въезде.

Если решили ездить с дачи на работу, то лучше поискать участки в близлежащих подмосковных городах и поселках с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. В некоторые садовые товарищества добраться на общественном транспорте практически невозможно, а до ближайшей автобусной остановки - 2-3 километра по лесу. Зимой во многих СНТ снег не убирается, и проехать до своего участка на машине будет непросто. При этом нужно помнить: чем ближе к Москве, тем дороже выйдет дача.

Как на уроках геометрии . Обратите внимание на участок. Часто встречаются земельные наделы вытянутой формы, которые когда-то нарезали «под картошку». Участок в 6 соток может иметь ширину 6 метров и длину 100 метров. При строительстве на участке необходимо соблюдать архитектурные и пожарные нормы. Согласно СНиП минимальное расстояние от дома до границы участка со стороны улицы должно быть не менее 5 метров, от соседнего участка - не менее 3 метров, расстояние от хозяйственных построек до границ сопредельных участков и улиц от 1 до 5 метров - в зависимости от назначения. Вот и подумайте, что можно будет построить на понравившемся куске земли?

При покупке необходимо обратить внимание на соответствие фактической площади участка площади, указанной в документах (уточняется при межевании геодезическими измерениями).

Ориентируемся на местности . Выбирая участок, необходимо оценить его место расположения, солнцеворот, близость поверхностных и грунтовых вод, соседство с промышленными объектами. Бывает, что дача стоит на склоне, и весной через участок идет основной сток воды. А если рядом озеро или пруд, может и затопить. Некоторые садовые товарищества располагаются вблизи линий электропередачи, на берегах загрязненных речушек или, того хуже, около скоростных шоссе или железнодорожных путей. В таком случае о чистом воздухе и тишине придется забыть.

Коммуникации . Их наличие - один из главных ценообразующих факторов. В идеальном варианте в доме должно быть все: свет, газ, вода и канализация. Но бывает, что свет подают только в определенные часы, водопровод - «летний», газ, что называется, в перспективе или газификация будет стоить немалых денег, а канализация и вовсе отсутствует. Расспросите соседей о реальном положении дел или обратитесь в правление СНТ.

Состояние дома . Выбирая дом, подробно расспросите хозяев, как он построен и из каких материалов. Чтобы правильно определить его состояние, пригласите специалиста по строительной части. Собственник никогда не расскажет про конструктивные недостатки строения.

«Прописка» . Сегодня многих привлекает перспектива регистрации в дачном поселке. Однако сделать это сложно, даже имея на то все основания. Если для вас это важно, то изучая документы на землю, обратите внимание на назначение земель и на разрешенный вид ее использования. Важное условие: ваш садовый участок должен находиться в пределах населенного пункта.

Шаг 2. Изучаем документы

Если дача вам понравилась, ознакомьтесь со всеми необходимыми документами. Для начала необходимо удостовериться в их наличии. Бывают случаи, когда дачу пытаются продать по «садовой книжке», которая не является правоустанавливающим документом. Она лишь подтверждает членство в садовом товариществе. Как правило, собственник отдает такую дачу гораздо ниже рыночной цены. Процесс оформления документов настолько хлопотный и затратный, что люди даже готовы потерять в деньгах, лишь бы не ходить по инстанциям. С какими трудностями может столкнуться покупатель, оформляя документы, предугадать трудно.

О садовой книжке

Покупать дачу по садовой книжке нельзя. Если и будет возможность оформить такой участок в собственность, то только за деньги. Бесплатно можно получить в собственность лишь те земельные участки, которые выделены, но оформлены до введения в действие нового Земельного кодекса (октябрь 2001 года). Соответственно, если участок не в собственности продавца, у него нет и правоустанавливающих документов, не будет и документов, свидетельствующих о передаче денежных средств. В результате купли-продажи как таковой не произойдет.

Попытки продать земельный участок по садовой книжке случаются часто. Как правило, это происходит с пустыми землями, собственники которых не хотят заниматься оформлением документов. Это может быть связано с недостатками таких земель, о которых знает только владелец.

Если у вас нет документов на землю, в случае строительства здесь или еще каких-то событий, вас с этой земли... просто попросят. Не имея права на земельный участок, невозможно зарегистрировать и строения на участке. Об этом говорят и новые поправки к Гражданскому кодексу.

Межевание

На этапе первоначального оформления проводится межевание и подписывается согласование по границам с соседями, а также подтверждается площадь участка.

Эта процедура хлопотная, но очень важная. Если собственность вновь образуемая - человек только приобретает участок - то без межевания не обойтись. Сделать межевание, получить правоустанавливающие документы и зарегистрировать право - это три больших этапа скрупулезной работы.

У некоторых граждан право собственности на участок подтверждено правом собственности на землю. Сейчас встречаются очень старые свидетельства синего цвета, которые выдавались еще Комитетом по земельным ресурсам. Более поздние - розовые - их выдавал Земельный комитет. И те, которые выдавала ФРС (Федеральная регистрационная служба). Продавать земельные участки можно, имея на руках одно из указанных свидетельств.

Федеральный закон 93-ФЗ, так называемая «дачная амнистия», внес изменения в 122 закон «О регистрации сделок с недвижимостью» и разрешил регистрировать право собственности без межевания, но при наличии кадастрового паспорта. И все-таки, надо иметь в виду, что:

1. Если участок отмежеван, то урегулировать споры с соседями не придется. Границу можно в любое время восстановить, даже если ее сдвинут в результате строительных работ.

2. Площадь земельного участка, приобретаемая без межевания, может отличаться от площади участка, которая есть на самом деле. Если отличается в большую сторону, то покупателю повезло. А если земли будет меньше? Он покупает 6 соток, а на деле оказывается 5,67. В результате человек получает точные размеры своего участка: длину и ширину. Можно правильно произвести разметку и поставить дом, соблюдая пожарные, архитектурные нормы и СанПиН.

Таким образом, покупатель может вызвать геодезиста, а может и оставить все как есть. Все риски, связанные с этим, покупатель берет на себя. Даже если покупатель не готов к процедуре межевания, то мы все равно советуем вызвать геодезиста, чтобы он дал хотя бы относительно точные размеры участка.

Документы, необходимые для заключения сделки:
- свидетельства на право собственности на землю и постройки;
- кадастровые паспорта участка и дома (при наличии современного свидетельства о гос. регистрации права, кадастровые паспорта хранятся в органах регистрации в электронном виде и для проведения сделки не требуются);
- согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, паспорта сторон;
- доверенность, если интересы представляет доверенное лицо.

Наличие и правильное оформление документов послужат гарантией юридической чистоты сделки.

Особенно важные документы рассмотрим подробнее:

Свидетельство на право собственности на землю

Изучая документ, нужно обращать внимание на:
- назначение земель;
- разрешенный вид использования.

По назначению, согласно Земельному кодексу РФ (ст.7), все земли делятся на семь категорий, определяющих вид целевого назначения земли. Это земли:
- сельскохозяйственного назначения (для выращивания сельскохозяйственной продукции, животноводства и т. п.);
- населенных пунктов (городов, деревень, сел т. д.);
- промышленности, энергетики, транспорта, связи и т. д.
- особо охраняемых территорий и объектов (например, пограничные земли);
- лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса.

Садовые и дачные товарищества могут располагаться только на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.

Разрешенные виды использования земель:
- сельскохозяйственное производство;
- личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок);
- садоводство или огородничество;
- дачное строительство;
- крестьянско-фермерское хозяйство;
- индивидуальное жилищное строительство.

Для дачи разрешенный вид использования земли - это садоводство (огородничество) или дачное строительство. Здесь имеются принципиальные отличия, связанные с разрешением на строительство жилого дома и «пропиской». Так, земля для дачного строительства может быть использована для возведения жилого строения с правом или без права регистрации проживания в нем. На этой земле можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры для собственного потребления. Тогда как на земле с разрешением садоводства или огородничества также можно выращивать сельхозкультуры «для себя», можно построить жилье, но регистрация разрешена только на землях населенных пунктов.

Кадастровый паспорт участка

Кадастровый паспорт земельного участка - это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения об объекте недвижимости, служит для государственной регистрации прав собственности и проведения операций с землей. На первом листе указывается кадастровый номер, правообладатель, вид собственности, адрес, назначение земель, вид использования, наличие обременений и сервитутов, площадь и кадастровая стоимость участка. На втором листе нарисован план с привязкой к сторонам горизонта. Если на плане есть строения, то при сделке необходимо будет предъявить на них документы в регистрационную палату. Все постройки, указанные на плане, должны быть зарегистрированы и иметь свидетельства - независимо от того, что это за строения: дом, бытовка или баня. Если кадастрового паспорта нет, то на сделку выйти невозможно. Оформление нового паспорта может занять до 6 месяцев.

Внимание! Не нужно путать кадастровый паспорт с кадастровым планом, который раньше выдавался как приложение к свидетельствам старого образца.

Одно из основных предназначений кадастрового паспорта - показать границы участка. Лично убедитесь, соответствуют ли сведения в кадастровом плане тому, что вы видите на участке. Для этого необходимо вызвать специалиста из геодезической организации, который замеряет участок, определит местоположение крайних точек и их привязку на местности. В земельном комитете нужно уточнить, согласованы ли границы участка с соседями.

Свидетельство на право собственности на строения

Нередки случаи, когда земля оформлена, а дом нет. Можно купить такой объект, но дом придется оформлять самостоятельно. Это не проблема, пока действует №93-ФЗ, так называемая «дачная амнистия» (до 2015 г.). Если дом нельзя оформить «под дачную амнистию», то придется получать разрешение на строительство и последующий акт ввода объекта в эксплуатацию. А это долго и хлопотно.

Необходимо обращать внимание на наличие незарегистрированных строений и изменений в основном строении. Если они сделаны после регистрации дома, то узаконивать такие изменения, скорее всего, придется в суде.

Технический и кадастровый паспорта дома

Оформляются они в Бюро технической инвентаризации. По времени это может занять от недели до месяца.

Справка об отсутствии задолженности перед СНТ

Становясь членом СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества), собственник обязан оплачивать «коммунальные» платежи: свет, газ и воду. Кроме того, существуют членские взносы, оплата услуг охраны и многое другое - у каждого садового товарищества эти поборы свои. Поэтому лучше заранее познакомиться с председателем СНТ, чтобы знать, какие обязательные платежи вас ожидают в будущем. Председатель также выдаст справку о наличии задолженности прошлого хозяина дачи. Требуйте погашения этой задолженности продавцом, иначе его долг перейдет на вас.

Шаг 3. Передача денежных средств за жилой объект

Когда все юридические формальности пройдены и настает пора вносить денежные средства за объект недвижимости, покупатель и продавец должны договориться о том, какая цена будет стоять в договоре купли-продажи, и зафиксировать эту договоренность. От этого зависит налогообложение продавца налогом на доходы физических лиц по сделке. Далее необходимо договориться и о способе передачи денег. Их несколько: наличными из рук в руки, наличными через депозитарную ячейку, банковским переводом, безналичным способом через аккредитив.

Шаг 4. Оформление права собственности

Процедура стандартна. Вместе с продавцом необходимо обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (в просторечии - регистрационную службу) по месту нахождения недвижимого имущества. Обычно в течение месяца должны зарегистрировать право собственности и договор купли-продажи. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в регистрации, то в назначенный день покупатель получит на руки: зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности.

Шаг 5. Страхование рисков

Кроме титульного страхования сделки, рекомендуем застраховать и саму дачу. В большинстве случаев достаточно стандартной страховки, которая обычно покрывает риски пожара, противоправных действий третьих лиц, повреждения водой и стихийных бедствий. Кроме того, этот список может быть дополнен: это - взрыв бытового газа, наезд транспортных средств и падение летательных аппаратов, удар молнии, терроризм. Также имеет смысл застраховать свою гражданскую ответственность за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц - это поможет избежать расходов на возмещение ущерба соседям, например, в случае, если начавшийся у вас пожар перекинется на соседний участок. Стоимость страховки напрямую зависит от того, из каких материалов построен дом. Средняя стоимость страхового имущественного полиса для деревянных домов составляет порядка 0,4-0,8% страховой суммы и 0,2-0,6% - для кирпичных строений. При этом базовый тариф может быть увеличен процентов на пятнадцать, если дача расположена в неблагоприятном с точки зрения вероятности страховых случаев районе. К пожароопасным относят Шатурский, Егорьевский, Орехово-Зуевский, Ногинский и Луховицкий районы.

Дачные участки всегда пользовались популярностью. В последние годы дачи стали не только возможностью выращивать свои экологически чистые сельскохозяйственные продукты, но и прекрасным местом для отдыха, где можно побыть на свежем воздухе, попариться в баньке, организовать барбекю и отпраздновать летом день рождения, пригласив гостей.

Сделка купли-продажи должна осуществляться с соблюдением требований закона, иначе она окажется недействительной. Конечно, человеку без юридического образования дело может показаться трудновыполнимым. Но все-таки разобраться во всех тонкостях и этапах продажи или покупки дачного участка можно, не обращаясь в агентство недвижимости.

Подготовительный этап

Для начала - выяснить, какие документы нужны для осуществления сделки, какими законодательными актами руководствоваться. Оформление купли-продажи происходит при наличии следующих документов:

1. Свидетельство о правах собственности на земельный надел. А если дача с домом, который также зарегистрирован в Росреестре, то понадобится и свидетельство о регистрации на дом.
2. Составленный письменно договор купли-продажи дачи.
3. Выписка из кадастрового плана (2 копии).
4. Кадастровый паспорт, технические планы на участок и дом.
5. Выписка из ЕГРП.

Скорее всего, потребуется взять в садовом товариществе справку о том, что у собственника нет задолженности по оплате за дачный участок. Также собственнику, состоящему в браке, необходимо будет согласие супруга (супруги) на продажу дачи. Если каких-то документов у продавца нет, необходимо получить их. Продажа без документов если и станет возможным способом, как продать дачу быстро, то цена за нее будет минимальной.

Если же лицо желает продать дачный участок быстро и выгодно, то обязательно следует сделать все требуемые документы. Ведь чтобы не потерять доверие потенциального покупателя, нужно иметь свидетельство о правах собственности. Если дом зарегистрирован, то необходим технический план на него. Также должны быть соблюдены все нюансы сделки.

Договор по сделке над земельным участком нужно составлять по правилам, регламентируемым Гражданским кодексом (ст. 549-557). Этапы сделки также надо рассмотреть. В статье 488 ГК РФ - как производить расчет, в ст. 218 - переход права собственности.

После подготовки продавцом всех документов можно приступать к совершению сделки. Важно знать, что до марта 2019 года действует федеральная программа, по которой порядок регистрации недвижимости значительно упрощен. В народе программу называют дачной амнистией.

Совершение сделки

Если все документы для продажи дачи в порядке, можно переходить к действиям (исключительно в правовом поле). Договор купли-продажи дачи составляется в письменной форме (на бумажном носителе) и удостоверяется нотариусом. Документ должен содержать вступительную, основную и заключительную части.

Первая - включает информацию о предмете и сторонах договора, основаниях их действий, месте и дате заключения документа. Вторая часть содержит условия, с которыми обе стороны должны быть согласны. Также могут быть добавлены:

• права и обязанности покупателя и продавца;
• время выполнения условий;
• стоимость объекта сделки;
• каким образом произойдет расчет покупателя с продавцом;
• обстоятельства, при которых договор можно расторгнуть;
• другая информация.

Последняя часть - это реквизиты для оплаты, персональные данные сторон. Чтобы узнать, как оформить куплю-продажу дачного участка, следует воспользоваться образцом договора. Его можете скачать на нашем сайте. Заключение договора происходит в присутствии продавца, покупателя и нотариуса. Если обо всех условиях стороны договорились, то договор подписывается и заверяется. После этого можно производить расчет.

Лучшим вариантом для этого является передача средств через банковскую ячейку. Мошенничество в этом случае совершить нереально. Но при взаимном согласии покупатель может рассчитаться наличными, картой, перевести деньги на счет продавца. При расчете наличными следует взять с продавца расписку о том, что он принял деньги.

Отдавая дачу, разумно составить акт передачи объекта, указав в нем дату, ФИО сторон, состояние недвижимости. Образец акта можно скачать у нас.

Подготовить все документы, разместить объявления, показывать объект потенциальным покупателям.

Информация для покупателя

Дача в садоводческом или дачном товариществе - это отличное приобретение для семьи. Однако чтобы купить дачу и не стать жертвой обмана, следует знать при покупке об основных моментах и проблемах, которые могут возникнуть.

Необходимо проверить все данные через Росреестр. Дача не должна быть в залоге, должна принадлежать продавцу на правах собственника. Если собственник не один, то понадобится разрешение всех владельцев. Также обязательно нужно согласие мужа или жены продавца, иначе есть риск в будущем оказаться в суде в связи с оспариванием сделки супругом(-ой) бывшего хозяина.

Неприватизированную дачу покупать не стоит, так как сделку могут признать недействительной. Еще следует проверить недвижимость на сайте районного суда, чтобы удостовериться в том, что она не фигурирует в судебном споре или аресте имущества.

Обязательно нужна справка от СНТ. Ведь дача должна продаваться без долгов за коммунальные услуги и с уплаченными налогами за землю и постройки, чтобы купленный участок не перешел к новому владельцу вместе с задолженностью нерадивого старого.

Права собственности перейдут новому собственнику по договору, ему выдадут свидетельство. Важно знать, что по взаимному согласию сторон купить дачу можно в рассрочку. При этом в договоре купли-продажи дачи прописываются условия расчета: полная стоимость, сумма ежемесячного платежа, способ передачи денег.

До того момента, пока не будет выплачена вся сумма, новый владелец участка будет ограничен в правах. Условия пользования могут быть заранее оговорены сторонами. Затем продавец и покупатель должны написать совместное заявление о снятии ограничений, а новый владелец получит свидетельство. Расплачиваться покупателю рекомендуется строго по договору, а при досрочной выплате брать расписку с продавца о получении им денег.